2026
RDGuía del compradorBuyer's guide
Del primer sí
a tus llaves.
From the first yes
to your keys.
10 pasos para comprar casa en San Diego. Sin letras chiquitas.
10 steps to buying a home in San Diego. No fine print.
Richard De LeónDRE #02221674 · (619) 552-6295
Carta de Richard
A letter from Richard
No te falta dinero. Te falta un mapa.
You're not short on money. You're short on a map.
Cada semana conozco familias que pagan $2,800 de renta y creen que comprar no es para ellas.
Esta guía es el mapa: diez pasos, cuánto cuesta cada uno y qué decides tú. Tráela a nuestra primera llamada.
Every week I meet families paying $2,800 in rent who think buying isn't for them.
This guide is the map: ten steps, what each one costs and what you decide. Bring it to our first call.
Richard
«Mi trabajo es que nada te tome por sorpresa.»
“My job is making sure nothing catches you off guard.”
El mapa completo
The full map
Diez pasos.
Uno a la vez.
Ten steps.
One at a time.
PrepararteGet ready2–8 semanas2–8 weeks
BuscarSearch2–8 semanas2–8 weeks
Escrow30–45 días30–45 days
LlavesKeys1 día1 day
01
Arma tu equipoBuild your teamp. 4
06Haz tu ofertaMake your offerp. 13
02Haz tus númerosRun your numbersp. 5
07Escrow e inspecciónEscrow & inspectionp. 14
03Crédito y préstamoCredit & loanp. 6–7
08Avalúo, título, seguroAppraisal, title, insurancep. 15
04Pre-aprobaciónPre-approvalp. 8
09Tu mudanzaYour movep. 16
05Busca con métodoSearch with a methodp. 9–12
10Las llavesThe keysp. 18
Paso unoStep oneTu equipoYour team
01
Arma tu equipo
Build your team
No compras solo.
You don't buy alone.
Un agente de comprador trabaja para ti, no para el vendedor. Este es tu equipo:
A buyer's agent works for you, not the seller. This is your team:
Richard De LeónTu agenteYour agent
Eddie OrtegaLíder · Top 1%Team lead · Top 1%
Jesús ZavalaAgenteAgent
Iron GerstenTu préstamoYour loanNuevo desde 2024Antes de visitar casas firmas un acuerdo de comprador. Dice qué hace tu agente y cuánto cobra; ese pago se negocia.
New since 2024Before touring homes you sign a buyer agreement. It states what your agent does and how they're paid; that fee is negotiable.
01 / 10
Paso dosStep twoTus númerosYour numbers
02
El mito del 20%
The 20% myth
Cuánto necesitas, de verdad.
What you really need.
3.5%
enganche mínimo con FHA. Ejemplo: casa de $700,000.
minimum down with FHA. Example: a $700,000 home.
$24.5k
Enganche
Down payment
$39–53k
Total para las llaves, sin ayudas
Total to get the keys, no help
$5,392
al mes, aprox.
a month, approx.
$4,232Capital e interés · 6.25%Principal & interest · 6.25%
$700ImpuestosProperty tax
$310Seguro FHAFHA insurance
$150Seguro de casaHome insurance
Ejemplo ilustrativo, 30 años fijo. Los costos de cierre (2–4%) bajan con crédito del vendedor y ayudas (p. 7).
Illustrative example, 30-year fixed. Closing costs (2–4%) drop with seller credits and assistance (p. 7).
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Paso tresStep threeTu créditoYour credit
03
Ordena tu crédito
Get your credit in order
No necesitas un crédito perfecto.
You don't need perfect credit.
580FHA con 3.5%FHA at 3.5%
620ConvencionalesConventional
640Ayudas CalHFACalHFA help
700+Mejores tasasBetter rates
Lleva esto a tu prestamista
Bring this to your lender
ID o ITINW-2 / 1099 · 2 añosTalones · 30 díasBanco · 2 mesesImpuestos · 2 añosCarta de regalo
ID or ITINW-2 / 1099 · 2 yrsPay stubs · 30 daysBank · 2 monthsTax returns · 2 yrsGift letter
03 / 10
Paso tres · préstamosStep three · loans¿Cuál te queda?Which one fits?
Siete préstamos. Uno es el tuyo.
Seven loans. One is yours.
FHA
3.5%
Primera casaFirst homeCrédito desde 580. Seguro hipotecario mensual.
Credit from 580. Monthly mortgage insurance.
Conv. 97
3%
Buen créditoGood credit620+. El seguro se quita al 20% de capital.
620+. Insurance drops off at 20% equity.
VA
0%
VeteranosVeteransY militares activos. Sin seguro mensual.
And active duty. No monthly insurance.
USDA
0%
Zona ruralRural areasRamona, Alpine, Campo… con límite de ingreso.
Ramona, Alpine, Campo… with income limits.
ConvencionalConventional
5–20%
CualquieraAnyoneSin seguro hipotecario con 20%.
No mortgage insurance at 20%.
FHA 203(k)
3.5%
Para remodelarFixer-uppersLas reparaciones van dentro del préstamo.
Repairs are rolled into the loan.
ITIN
10–20%
Sin Seguro SocialNo SSNCrédito tradicional o alterno (renta, luz).
Traditional or alternative credit (rent, utilities).
+ ayudashelp
$$
Para el engancheFor the down paymentCombínalas con tu préstamo ↓
Stack them with your loan ↓
CalHFA MyHomehastaup to 3.5%Préstamo diferido: se paga al vender.Deferred loan: repaid when you sell.
Dream For Allhastaup to 20%Primera generación. Abre por rondas.First generation. Opens in rounds.
SD Housing Comm.préstamoloanCiudad de San Diego, con límite de ingreso.City of San Diego, with income limits.
Requisitos de referencia a noviembre de 2026. Iron te confirma los tuyos.
Reference requirements as of November 2026. Iron confirms yours.
03 / 10
Paso cuatroStep fourPre-aprobaciónPre-approval
04
Consigue tu pre-aprobación
Get pre-approved
La carta que abre puertas.
The letter that opens doors.
Pre-calificación
Pre-qualification
- Lo que tú dices
- Minutos
- Casi no pesa
- What you say
- Minutes
- Barely counts
Pre-aprobación
Pre-approval
- Tu crédito y documentos
- 1 a 3 días
- Lo que pide el vendedor
- Your credit and documents
- 1 to 3 days
- What sellers ask for
Hasta el cierre, no hagas esto
Until closing, don't do this
Abrir tarjetas o pedir crédito
Comprar carro a plazos
Cambiar de trabajo sin avisar
Depositar efectivo sin comprobante
Open cards or new credit
Finance a car
Change jobs without telling us
Deposit cash you can't document
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Paso cincoStep fiveImperial Beach, CA
05
Busca con método
Search with a method
Busca con la cabeza.
Enamórate después.
Shop with your head.
Fall in love later.
En cada visita revisamos
On every tour we check
TechoHumedadPanel eléctricoCalentadorVentanasPresión de aguaGrietasRuidoEstacionamientoLuz natural
RoofMoistureElectrical panelWater heaterWindowsWater pressureCracksNoiseParkingNatural light
TrucoGraba un video en cada casa diciendo la dirección al empezar. Después de la tercera visita, todas se confunden.
TipRecord a video in each home saying the address first. After the third tour, they all blur together.
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Paso cinco · zonasStep five · areasPacific Beach, San Diego
No eliges solo una casa. Eliges tu vida diaria.
You're not just choosing a house. You're choosing your daily life.
La escuela, el trayecto, los vecinos, el café de la esquinaThe school, the commute, the neighbors, the corner café→
Paso cinco · zonasStep five · areasSan Diego County
El condado por presupuesto
The county by budget
¿Dónde te alcanza?
Where does it fit?
Antes de decidir la zona
Before choosing an area
Maneja en hora picoVisita de nocheRevisa escuelasHOA y Mello-RoosRiesgo de incendio
Drive at rush hourVisit at nightCheck schoolsHOA & Mello-RoosFire risk
Precios de entrada aproximados; cambian cada mes. Richard te manda los actuales.
Approximate entry prices; they change monthly. Richard sends you current ones.
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Paso cinco · hoja de trabajoStep five · worksheetImprímelaPrint it
Tres casas. Una decisión.
Three homes. One decision.
| A | B | C | ||
|---|---|---|---|---|
| Dirección | Address | |||
| Precio | Price | |||
| Recámaras · baños | Beds · baths | |||
| Pago total al mescon HOA y Mello-Roos | Total monthlywith HOA & Mello-Roos | |||
| Estadotecho, calentador | Conditionroof, water heater | |||
| Trasladohora pico | Commuterush hour | |||
| Me encantó | Loved | |||
| No me gustó | Didn't like | |||
| Calificación | Score |
05 / 10
Paso seisStep sixLa ofertaThe offer
06
Haz tu oferta
Make your offer
Gana la más limpia, no la más alta.
The cleanest wins, not the highest.
01PrecioPriceSegún ventas de los últimos 3–6 meses.Based on sales from the last 3–6 months.
02DepósitoDeposit1–3%. Se abona a tu enganche.1–3%. Counts toward your down payment.
03ContingenciasContingenciesTe dejan salir sin perder el depósito.Let you exit and keep your deposit.
04Fecha de cierreClosing dateNormalmente 30–45 días.Usually 30–45 days.
05Crédito del vendedorSeller creditPara tus costos o bajar tu tasa.For your costs or a lower rate.
06Pre-aprobaciónPre-approvalPrueba de que sí cierras.Proof you can close.
Oferta
Offer
AceptaAccepts¡A escrow!Into escrow!
ContraofertaCountersNegociamosWe negotiate
RechazaRejectsVamos por otraOn to the next
06 / 10
Paso sieteStep sevenEscrow e inspecciónEscrow & inspection
07
Escrow
30 días que cuidan tu dinero.
30 days that protect your money.
0AceptanAcceptedAbre escrowEscrow opens
3DepósitoDepositAl escrowTo escrow
10InspecciónInspectionRevisamos todoWe check it all
17ContingenciasContingencies¿Sigues o sales?Stay or exit?
21Préstamo listoLoan readyClear to close
25FirmasYou signClosing Disclosure
30LlavesKeysSe registraDeed records
$450–800
Inspección general
General inspection
$100–250
Termitas
Termite
$200–400
Drenaje · antes de 1980
Sewer · pre-1980 homes
Si la inspección encuentra algo
If the inspection finds something
CréditoCredit
Lo más común
Most common
ReparaciónRepairs
Antes del cierre
Before closing
RebajaPrice cut
Al precio
On the price
SalirWalk away
Con tu depósito
With your deposit
07 / 10
Paso ochoStep eightAvalúo · título · seguroAppraisal · title · insurance
08
Tres revisiones
Three checks
Antes del sí final.
Before the final yes.
i
Avalúo
Appraisal
¿La casa vale lo que pagas? Si sale bajo: renegociamos o sales con tu contingencia.
Is the home worth what you pay? If it's low: we renegotiate or you exit with your contingency.
$600–900
ii
Título
Title
Confirma el dueño y que no haya deudas pegadas a la casa. Tu póliza se paga una vez.
Confirms the owner and that no debts are attached to the home. Your policy is paid once.
1×
iii
Seguro
Insurance
Sin seguro no hay préstamo. En zonas de incendio cotiza desde la semana 1; plan B: FAIR Plan.
No insurance, no loan. In fire zones get quotes in week 1; plan B: the FAIR Plan.
Sem. 1Wk 1
08 / 10
Paso nueveStep nineTu mudanzaYour move
09
Cuenta regresiva
Countdown
Cuatro semanas.
Cero carreras.
Four weeks.
Zero rush.
4
semanas
weeks
- Avisa al casero
- Cotiza 3 mudanzas
- Regala lo que sobra
- Notify landlord
- Get 3 mover quotes
- Declutter
3
semanas
weeks
- Reserva camión
- Compra cajas
- Contrata seguro
- Book a truck
- Get boxes
- Buy insurance
2
semanas
weeks
- SDG&E y agua
- Internet
- Cambio en USPS
- SDG&E & water
- Internet
- USPS address
1
semana
week
- Confirma mudanza
- Caja del día 1
- Recorrido final
- Confirm movers
- Day-one box
- Final walk-through
Tu primer día en la casa
Your first day in the home
Cambia las chapasPrueba detectoresUbica la llave del aguaToma fotos
Change the locksTest detectorsFind the water shut-offTake photos
09 / 10
Faltan horas.
Just hours to go.
Del primer sí a tus llavesFrom the first yes to your keys10 / 10 →
Paso diezStep tenCierreClosing
10
El día de las llaves
Key day
Son tuyas.
They're yours.
−3 días−3 daysClosing Disclosure: revisamos cada númeroClosing Disclosure: we check every number
−2 a 5−2 to 5Firmas con notario. Lleva tu IDSign with a notary. Bring your ID
−1 a 3−1 to 3Recorrido final de la casaFinal walk-through
Día 0Day 0Se registra la escritura. ¡Llaves!Deed records. Keys!
Ojo: fraudeWatch out: fraudAntes de transferir, llama al escrow a un número que ya tenías. Nadie cambia datos bancarios por correo.Before wiring, call escrow at a number you already had. Nobody changes bank details by email.
10 / 10
Después de las llavesAfter the keysTu primer añoYour first year
Lo que casi nadie te dice
What almost nobody tells you
Ya eres dueño.
Esto sigue.
You own it.
Here's what's next.
Mes 1Month 1Exención del propietarioHomeowners' ExemptionPídela al Assessor del condado. Una sola vez.File with the County Assessor. Just once.
−$7k
Meses 2–6Months 2–6Factura suplementariaSupplemental tax billAjusta tu impuesto al nuevo valor. Aparta dinero.Adjusts your tax to the new value. Set money aside.
$
Dic · AbrDec · AprImpuestos a la propiedadProperty taxesVencen el 10 de diciembre y el 10 de abril.Due December 10 and April 10.
10
Al 20%At 20%Quita el PMIDrop PMIEn convencional, al deber 80% del valor.On conventional, once you owe 80%.
20%
Si bajanIf rates dropRefinanciaRefinanceRichard e Iron te avisan cuando convenga.Richard and Iron tell you when it pays.
↓%
ReferenciaReferenceGlosarioGlossary
Habla el idioma del contrato.
Speak the language of the contract.
EngancheDown payment
AvalúoAppraisal
Depósito de buena feEarnest money
Póliza de títuloTitle insurance
Pre-aprobaciónPre-approval
Costos de cierreClosing costs
ContingenciaContingency
Crédito del vendedorSeller credit
ContraofertaCounteroffer
Seguro hipotecarioMIP / PMI
DivulgacionesSeller disclosures
Relación deuda-ingresoDebt-to-income (DTI)
EscrowEscrow
Aprobación finalClear to close
Recorrido finalFinal walk-through
RegistroRecording
Cuota de HOAHOA dues
Mello-RoosMello-Roos (CFD)
Down paymentEnganche
AppraisalAvalúo
Earnest moneyDepósito de buena fe
Title insurancePóliza de título
Pre-approvalPre-aprobación
Closing costsCostos de cierre
ContingencyContingencia
Seller creditCrédito del vendedor
CounterofferContraoferta
MIP / PMISeguro hipotecario
Seller disclosuresDivulgaciones
Debt-to-income (DTI)Relación deuda-ingreso
EscrowEscrow
Clear to closeAprobación final
Final walk-throughRecorrido final
RecordingRegistro
HOA duesCuota de HOA
Mello-Roos (CFD)Mello-Roos
200+
familias con llaves en el equipo de Eddie Ortega · Premier Agency. Más de 30 compraron con ITIN.
families with keys on Eddie Ortega's team · Premier Agency. More than 30 bought with an ITIN.
Respuesta el mismo díaEn español o inglés.
Nada sin entenderseTe explico cada firma.
Cero presiónOfertas cuando tú quieras.
La verdadAunque no sea lo que quieres oír.
Same-day answersIn English or Spanish.
Nothing unexplainedI walk you through every signature.
Zero pressureYou offer when you're ready.
The truthEven when it's not what you want to hear.
RDTu siguiente pasoYour next step
Hagamos
tu plan.
Let's make
your plan.
15 minutos, gratis y sin compromiso. Sales con tu paso 01 resuelto.
15 minutes, free, no commitment. You leave with step 01 done.
Escanea · WhatsApp
Scan · WhatsApp
(619) 552-6295
Richard De León · @richarddmyrealtor
Richard De León · DRE #02221674 · Premier Agency Real Estate · CalDRE #02240990 · 900 Lane Ave Ste 100, Chula Vista, CA 91914
Guía informativa; no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Cifras de ejemplo a noviembre de 2026. Fotos adicionales: Unsplash.For information only; not legal, tax or financial advice. Sample figures as of November 2026. Additional photos: Unsplash. · Equal Housing Opportunity
Guía informativa; no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Cifras de ejemplo a noviembre de 2026. Fotos adicionales: Unsplash.For information only; not legal, tax or financial advice. Sample figures as of November 2026. Additional photos: Unsplash. · Equal Housing Opportunity
